Mediante Decreto Ejecutivo No. 462, publicado el 3 de agosto de 2026 en el Registro Oficial Cuarto Suplemento No. 339, se reformó el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal. Los principales cambios fortalecen el cobro de expensas, regulan los efectos de la mora, amplían las obligaciones de la administración y establecen reglas de transparencia.
Puntos Claves
Mora Automática e Intereses
Se agrega el art. 19.1 que establece que la falta de pago de una o más obligaciones económicas vencidas coloca al obligado en mora desde el día siguiente al vencimiento, sin necesidad de requerimiento previo. La mora comprende expensas ordinarias y extraordinarias, aportes obligatorios al fondo común de reserva, intereses, gastos de cobranza y demás valores aprobados. La tasa de interés será la activa vigente del Banco Central.
Restricción de Bienes y Servicios Comunes
Se incorpora un nuevo literal d) al artículo 12, mediante el cual se prohíbe a los copropietarios y usuarios de los inmuebles, constituidos en propiedad horizontal, utilizar bienes y servicios comunes en caso de mora.
Se agregan los artículos 19.2 y 19.3 que establecen la lista de bienes sujetos a limitación por mora y aquellos que no son susceptibles de limitación:
| Podrán restringirse | No podrán restringirse |
| Áreas sociales, salones comunales, piscinas, gimnasios, canchas, salas de juego y espacios sujetos a reserva. | Ingreso peatonal ordinario, acceso al bien exclusivo, salida del inmueble y acceso al parqueadero propio. |
| Parqueaderos de visitas, bodegas y espacios comunes de almacenamiento, ascensores de carga y habilitaciones para mudanzas. | Agua potable fría, saneamiento, alcantarillado, condiciones mínimas de salubridad y seguridad básica. |
| Tags, tarjetas, controles, códigos, claves y dispositivos adicionales, recepción y acceso a invitados y otras autorizaciones administrativas. | Rutas de evacuación, salidas de emergencia, alarmas, sistemas contra incendios y acceso a servicios de emergencia o autoridades. |
| Servicios complementarios financiados con expensas. | Mecanismos de movilidad indispensables para embarazadas o personas con discapacidad. |
El art. 19.4 establece que la administración deberá notificar al obligado e indicar la unidad inmobiliaria, periodo adeudado, número de expensas vencidas, capital, intereses y saldo total pendiente. El obligado tendrá 5 días para pagar, justificar documentalmente el pago, formular observaciones documentadas o solicitar un convenio de pago.
Liquidación de Deudas y Convenios de Pago
Se incorpora el art. 19.5 que regula la liquidación y el cobro de valores adeudados; cuando existan 2 o más expensas vencidas, el administrador o presidente deberá emitir una liquidación detallada y someterla a aprobación de la Asamblea General dentro de los 30 días siguientes. Una vez aprobada, constituirá título ejecutivo y deberán iniciarse las acciones de cobro, salvo que la deuda sea pagada o se suscriba un convenio válido.
El art. 19.6 determina que los convenios deberán constar por escrito y detallar la deuda, la forma y el plazo de pago, los intereses y las consecuencias del incumplimiento. La falta de pago de dos cuotas producirá el vencimiento anticipado del saldo pendiente. Además, el art 19.7 establece la reincidencia y sus consecuencias concretas.
Derecho de voto y cargos administrativos
Se reforma parte del art. 39 y se establece que, para votar en la Asamblea General, el copropietario deberá acreditar que se encuentra al día en sus obligaciones; sin perjuicio de poder asistir a la Asamblea, recibir información y formular observaciones y peticiones. Se elimina la regla que indicaba que los votos serían proporcionales a las alícuotas.
Se agregan atribuciones a la Asamblea General, entre las cuales: conocer el estado de recaudación y cartera vencida por unidad; fiscalizar las gestiones de cobro; conocer convenios, liquidaciones y acciones judiciales o extrajudiciales; y, remover al administrador o terminar su contrato por incumplimientos injustificados.
Obligaciones de la Administración
Se agrega el art. 60.1 que amplía las obligaciones de gestión y cobro a cargo de la administración. Deberán mantener actualizado el registro de recaudación, emitir estados de cuenta y notificar obligaciones vencidas; publicar en los primeros 10 días del mes el estado de cumplimiento por unidad; y, preparar liquidaciones cuando existan 2 o más expensas vencidas. El administrador responderá personal y pecuniariamente por los daños causados al condominio, cuando, por dolo, culpa, negligencia o incumplimiento injustificado, omita estas obligaciones.